Zkušený investor nepovažuje za úspěšnou záchranu památky utracení více než 100 milionů Kč aniž by věděl, co bude na daném území možné realizovat.

Že radnice značně zaostává v efektivnosti svých investic za soukromým sektorem prokázala nejen na opravě Čínského pavilonu, předražených rekonstrukcích dětských hřišť nebo dlouhá léta se táhnoucí “záchraně” bývalé usedlosti Buďánka, též památkově chráněné. Tyto zkušenosti nedávají mnoho naděje, že s Cibulkou to bude jinak.

Jak by správně postupoval zkušený investor

1) Investor by nejprve podepsal s prodávajícím tzv. Dohodu o záměru a na jeho základě vypracoval Investiční záměr.

2) Investiční záměr s Objemovou studií stavby by projednal s památkáři, kteří mají zásadní vliv na budoucí podobu objektů a bez jejich souhlasu přeměna bývalé usedlosti nebude možná.

3) Ocenění projektu lze provést až z údajů obsažených v Investičním záměru a Objemové studii. Taková cena je vyšší než pouhé ocenění chátrajících objektů na místě, a proto ke koupi může dojít, až investor získá povolení ke stavbě. Do té doby by nesl příliš velké riziko a měl by být ochoten zaplatit jen hodnotu chátrajících budov.

4)Po ocenění Investičního záměru může investor s prodávajícím podepsat Smlouvu o budoucí smlouvě kupní a v ní stanovit podmínky, po jejichž splnění areál koupí.

5) Pro ověření, že Investiční záměr je vůbec technicky a právně realizovatelný investor vypracuje tzv. Studii proveditelnosti. Další odkládací podmínkou koupě je Pravomocné územní rozhodnutí vydané pro podrobnější projekt (DUR).

6) Teprve po získaném povolení investor uzavírá Kupní smlouvu.

Pokud investor koupí v takto problematickém a nejistém prostředí nemovitosti dříve, než za shora popsaného scénáře, jedná se o pouhou spekulaci, kterou musí vyvážit velmi výrazně nižší cena. Výrazně znamená třeba i menší než poloviční cena.

Radnice MČ P5 se chce vydat cestou okamžité koupě bez splnění byť jediné ze shora uvedených podmínek a to za velmi vysokou cenu, kterou by nejspíše nebylo možné dosáhnout ani při splnění všech podmínek! Argument, že rychlá koupě památku zachrání je zcela mimo realitu. Argument, že příležitost využije někdo jiný a usedlost za tuto cenu koupí je zcela mimo realitu, protože žádná banka na koupi peníze neuvolní bez splnění nejméně prvních 4 bodů shora. Banku, která by měla poskytnout investorovi peníze rozhodně nebude zajímat posudek soudního znalce oceňující neexistující záměr. Na znalecké posudky zkrachovaly téměř všechny banky v devadesátých letech. Proto v takových případech dávají přednost expertízám posuzujícím návratnost investice, které u nás provádí jen pár poradenských společností jako je Cushmann & Wakefield, Colliers nebo Jones Lang Lassale. Tam nezaměstnávají soudní znalce, protože investorům a bankám nejde o razítka, ale o vlastní peníze.

Milan Kryl

zastupitel MČ Praha 5